Không ít dự án rơi vào tình trạng "cháy hàng", thậm chí phải trả chênh
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá BĐS vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi đa phần các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng, trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng “nóng”. Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường.
Theo đó, trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh phát triển các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh đã tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường BĐS. Hạ tầng không giúp chỉ giúp gia tăng giá trị BĐS mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, đồng thời mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất rất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.
Thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất
Đặc biệt trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai và đưa vào sử dụng. Cụ thể, cả nước khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2021-2025.
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng một nghìn dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại. Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô rất lớn lên tới hàng nghìn ha, cũng được phê duyệt và nhanh chóng triển khai. Đáng chú ý, nhiều dự án cũng được thúc đẩy triển khai sớm nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới.
Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.
Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho BĐS. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.
Cùng với việc từng bước hoàn thiện “khung pháp lý cứng”, việc xây dựng, chuẩn hóa và lan tỏa các hệ chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp cũng như tiêu chuẩn phát triển dự án là yêu cầu mang tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây không chỉ là nền tảng để định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh và hành nghề BĐS theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, mà còn góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực của các chủ thể tham gia. Khi các chuẩn mực được thiết lập và tuân thủ rộng rãi, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng những gì đã cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền. Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và sự chia sẻ lợi ích trở thành yếu tố quyết định.
Giá BĐS sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm
Về dài hạn, VARS cho rằng, giá BĐS sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị BĐS và kích thích nhu cầu đầu tư BĐS. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Trong bức tranh chung, VARS cho rằng, BĐS tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Bởi nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán. Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng nhân sự chất lượng cao trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới tăng trưởng và hội nhập sâu rộng. Tuy nhiên, mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là BĐS khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.
Lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý của thị trường bất động sản.
Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là yếu tố then chốt.
Thứ nhất, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ Luật đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.
Thứ hai, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh. Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án.
Thứ ba, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.
Cuối cùng, lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực. VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.