Cân chỉnh lại
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa gửi công văn đến các sở, ngành, đơn vị liên quan để lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Nghị quyết của HĐND TPHCM quy định về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Theo đó, bảng giá đất này được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp cụ thể, như tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở; người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở, giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Khu vực TPHCM (cũ), đã có nhiều thông tin, dữ liệu giao dịch nên chủ yếu là “cân chỉnh” lại cho đều các tuyến nên không tăng hơn bảng giá đất hiện hành.
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
Bảng giá đất cũng được sử dụng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.
Theo đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, tại khu vực TPHCM (cũ), đã có nhiều thông tin, dữ liệu giao dịch nên chủ yếu là “cân chỉnh” lại cho đều các tuyến nên không tăng hơn bảng giá đất hiện hành.
Riêng tại khu vực 2 (tỉnh Bình Dương cũ), Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM giao Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật giá tái định cư vào bảng giá các huyện. Do đó, đường có tái định cư thì cao, các đường còn lại rất thấp, nên cùng huyện rất vênh. Hiện đã có dữ liệu sẽ cân bằng hơn nhưng vẫn thấp hơn giá tái định cư cũ.
Còn khu vực 3 (tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cũ), trước đây Sở Tài chính có điều chỉnh bằng hệ số, nhưng hệ số phù hợp ở các tuyến trung tâm như Vũng Tàu hay Bà Rịa, còn các xã vẫn thấp. Tuy nhiên tỷ lệ tăng ít hơn so với khu vực Bình Dương, vì giá đất Bà Rịa- Vũng Tàu vẫn cao hơn Bình Dương.
Đối với đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ, kỳ này điều chỉnh nhằm đảm bảo, khuyến khích cho sản xuất kinh doanh, nhất là khu vực Bình Dương có nhiều khu công nghiệp, và kích thích du lịch khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.
Đối với đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ, kỳ này điều chỉnh nhằm đảm bảo, khuyến khích cho sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra các trường hợp sử dụng đất đặc thù, có hệ số sử dụng đất thấp, yêu cầu diện tích mặt bằng phải lớn như sân golf, sân bãi logistics, cửa hàng xăng dầu… thì mức áp dụng theo tỷ lệ từ 50 - 60 - 70% của giá đất thương mại dịch vụ, và 30 - 40 - 50% của đất sản xuất kinh doanh tuỳ theo khu vực các xã vùng ven hay các phường xã trung tâm hay vùng ven.
Việc này để giảm gánh nặng cho doanh nghiệp sản xuất, giá hàng hoá cạnh tranh cho xuất khẩu, tạo công ăn việc làm cho người lao động. Ngoài ra sẽ điều chỉnh tỷ lệ thuê đất từ 0,25% đến 1% để giảm giá thuê đất của doanh nghiệp sản xuất.
Tạo sự công bằng
Đáng chú ý, giá đất tại một số tuyến đường khu vực trung tâm TPHCM trong dự thảo chỉ bằng 60% so với giá của các đơn vị tư vấn. Cụ thể, đường Hàm Nghi (trọn đường) theo quyết định 79/2024 ngày 21/10/2024 của UBND TPHCM là 429,3 triệu đồng/m2, giá theo khảo sát của đơn vị tư vấn là 654,7 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến để áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 429,3 triệu đồng/m2.
Đường Đồng Khởi (trọn đường) theo quyết định 79 có giá 687,2 triệu đồng/m2, giá khảo sát của đơn vị tư vấn là 954,3 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến để áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 687,2 triệu đồng/m2.
Đường Nguyễn Huệ giá theo quyết định 79 là 687,2 triệu đồng/m2, giá khảo sát của đơn vị tư vấn là 954,3 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 687,2 triệu đồng/m2. Đường Công trường Quốc tế giá theo quyết định 79 là 340,2 triệu đồng/m2, giá khảo sát là 489,1 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 340,2 triệu đồng/m2. Đường Lê Quý Đôn giá theo quyết định 79 là 218,7 triệu đồng/m2, giá khảo sát là 275,8 triệu đồng/m2, giá lấy ý kiến dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 là 218,7 triệu đồng/m2…
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho biết, bảng giá đất lần này được xây dựng trên cơ sở phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của từng khu vực, địa phương trên địa bàn TPHCM. Giá đất được xây dựng phù hợp sẽ góp phần tích cực trong công tác quản lý đất đai, thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế và là một trong các công cụ điều tiết kinh tế của TPHCM, khắc phục những hạn chế của các bảng giá đất trước đó.
Bảng giá đất lần này được xây dựng trên cơ sở phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của từng khu vực, địa phương trên địa bàn TPHCM.
“Bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, tác động này tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất, đó là theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, người thu hồi đất được bố trí tái định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường), nay theo quy định tại Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 tính theo bảng giá”, ông Thắng nói.
Theo đó, người được bố trí tái định cư sau này hoặc người sử dụng đất khi được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại tuyến đường này, cũng phải tương ứng với mức giá nêu trên, việc này sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Về tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến việc tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà Nước cho người đang thuê, nhưng cập nhật đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế, mặt bằng giá đất trên địa bàn TPHCM.