Chỉ số Numbeo phản ánh số năm thu nhập trung bình cần thiết để mua một căn nhà tiêu chuẩn, qua đó cho thấy mức độ mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập. Với kết quả trên, Việt Nam xếp sau Hong Kong (Trung Quốc), Philippines, Campuchia, Nepal và đứng cùng nhóm với nhiều quốc gia tại châu Phi, Mỹ Latin – những nơi có mặt bằng thu nhập thấp nhưng giá nhà tăng nhanh.
Giá nhà leo cao, vượt xa thu nhập người lao động
Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán trung bình các dự án mở bán mới trên toàn quốc đạt khoảng 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng rõ rệt tại các dự án đã bàn giao và có hạ tầng hoàn thiện.
Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp quý III đạt trung bình 95 triệu đồng/m², tăng khoảng 15 triệu đồng/m² so với quý trước. Tại TP HCM, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m², cao hơn mức 89 triệu đồng/m² của quý II, với đà tăng tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Không chỉ chung cư, giá nhà ở gắn liền với đất cũng tăng mạnh trong thời gian dài. Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy giá nhà phố Hà Nội tăng từ 337 triệu đồng/m² quý I/2023 lên 437 triệu đồng/m² vào quý I/2025. Tại TP HCM, giá nhà mặt phố tăng 134% trong giai đoạn 2015 – 2025, từ 92 triệu lên 215 triệu đồng/m².
Trong khi đó, theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam giai đoạn 2015 – 2025 tăng từ 2.580 USD lên 4.740 USD mỗi năm, tương đương mức tăng 83%, thấp hơn nhiều so với mức tăng giá nhà đất tại các đô thị lớn.
Báo cáo của Tổng cục Thống kê cũng cho thấy năm 2025, thu nhập bình quân của người lao động đạt 8,4 triệu đồng mỗi tháng, tăng 8,9% so với năm trước. Mức cải thiện này chưa đủ để thu hẹp khoảng cách với mặt bằng giá nhà đang hình thành.
Nhà chưa “sổ” giá vẫn tăng
Việc mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục leo cao theo các chuyên gia phần nào đã gây ra tình trạng “méo mó” thị trường khi cả người mua ở thực và giới đầu tư chấp nhận xuống tiền ở những dự án chưa hoàn thiện pháp lý, đẩy giá lên cao.
Trên thị trường thứ cấp, không ít dự án chưa hoàn thiện hồ sơ sở hữu vẫn có thanh khoản tốt, chủ yếu nhờ mức giá thấp hơn so với các dự án đã có sổ hồng, trong khi mặt bằng giá chung liên tục bị đẩy lên cao.
Tại chung cư HH Linh Đàm, một căn hộ diện tích 56m2 cho 2 phòng ngủ, cuối năm 2024 được chào bán khoảng 2,1 tỷ đồng. Đến nay, những căn hộ cùng diện tích đang được rao bán với giá 2,95 – 3 tỷ đồng, tương đương khoảng 52,6 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ sau khoảng một năm, giá mỗi căn đã tăng gần 1 tỷ đồng.
Diễn biến tương tự cũng ghi nhận tại khu đô thị Thanh Hà. Một căn hộ diện tích khoảng 76m2, thiết kế 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh hiện có giá khoảng 3,5 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cùng thời điểm năm ngoái, mức giá giao dịch chỉ khoảng 2,5 tỷ đồng, tương đương gần 33 triệu đồng/m2. Giá bán vì vậy đã tăng khoảng 13 triệu đồng/m2 sau một năm.
Tại khu vực Thanh Xuân, dự án Mỹ Sơn Tower trên đường Nguyễn Huy Tưởng dù chưa được cấp sổ hồng nhưng giá bán đã tăng mạnh. Từ mức khoảng 30 triệu đồng/m2 hơn hai năm trước, hiện giá rao bán đã lên khoảng 60 – 70 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, căn hộ tại dự án Golden West đang được chào bán phổ biến ở mức 65 – 70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2022 chỉ dao động quanh 30 triệu đồng/m2.
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi nguồn cung khan hiếm, giá nhà tăng nhanh, người mua buộc phải điều chỉnh tiêu chí lựa chọn. Việc chấp nhận mua căn hộ chưa có sổ hồng không phải là xu hướng đầu tư, mà chủ yếu xuất phát từ nhu cầu an cư trong bối cảnh giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng đà tăng giá của nhóm căn hộ chưa có sổ hồng phản ánh rõ sự mất cân đối cung – cầu kéo dài trên thị trường nhà ở đô thị lớn như Hà Nội.
Cần có giải pháp tín dụng phù hợp
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết tín dụng vào bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế. Tính đến cuối tháng 10, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 15% so với cuối năm trước, dự kiến cả năm đạt 19–20%, mức cao trong nhiều năm. Trong đó, tín dụng bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ, riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, cao gấp đôi mức tăng vay tiêu dùng.
Theo ông Hiếu, lãi suất huy động tăng cũng làm chi phí vốn cho người vay mua nhà gia tăng. Ông kiến nghị cần kiểm soát tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ xuống dưới 20%, đồng thời có cơ chế hỗ trợ giảm lãi suất cho vay để người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, cho rằng giá nhà tăng liên tục tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ phát triển. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy quý III/2025, tổng giao dịch bất động sản giảm 3% so với cùng kỳ, trong đó riêng chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 15%, trong khi lượng tồn kho tăng.
“Giá tăng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế”, ông Hiệp nhận định, đồng thời đề xuất phân loại chính sách tín dụng rõ ràng giữa người mua nhà để ở và nhà đầu tư.
Bà Trần Hồng Nguyên, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội, cho rằng việc hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản có vai trò quan trọng trong việc kiểm soát đà tăng giá nhà. Theo bà Nguyên, tín dụng bị siết hoặc nới quá nhanh đều có thể gây mất cân đối thị trường.
TS Nguyễn Văn Đính cho biết 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, song phần lớn là sản phẩm trung và cao cấp. Riêng căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 3% nguồn cung, chủ yếu đến từ nhà ở xã hội.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, đánh thuế người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên và bất động sản bỏ hoang có thể hạn chế đầu cơ, góp phần điều tiết thị trường.