Theo dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 do Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho đất mua giấy viết tay giai đoạn 2014-2024 để gỡ vướng pháp lý, bảo vệ quyền lợi người dân.
Trong thực tế, hơn một thập niên qua, dù quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ, vẫn tồn tại một lượng lớn giao dịch được thực hiện bằng giấy viết tay, không công chứng, chứng thực hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý.
Hệ quả là nhiều người mua đất không thể làm sổ đỏ, gặp khó khi thế chấp vay vốn, chuyển nhượng hoặc luôn đối mặt nguy cơ tranh chấp.
Do đó, nếu được hợp thức hóa theo hướng có kiểm soát, đề xuất mới được kỳ vọng sẽ đưa các giao dịch tồn đọng này vào hệ thống quản lý chính thức, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Bà Ngọc, một môi giới bất động sản tại tỉnh Lâm Đồng, cho biết tại nhiều địa phương khu vực Tây Nguyên, tình trạng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn khá phổ biến, đặc biệt với đất nông nghiệp. Nhiều hộ đồng bào dân tộc thiểu số ngại tiếp xúc cơ quan hành chính hoặc không quen thực hiện các thủ tục pháp lý nên thường giao dịch đơn giản bằng giấy tay. "Người bán cứ viết giấy chuyển nhượng, còn người mua sau đó phải tự đi làm sổ đỏ" - bà Ngọc nói.
Không ít trường hợp đất đã qua nhiều lần mua bán bằng giấy tay nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý.
Nhiều mảnh đất lớn ở các tỉnh chưa có sổ (ảnh minh họa)
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng cần hiểu chính xác bản chất của các giao dịch này để tránh nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật.
Theo luật sư Phượng, cách gọi phổ biến như "đất giấy tay", thực chất chỉ là cách nói thông thường, chưa phản ánh đầy đủ khái niệm pháp lý trong các quy định hiện hành.
Ông cho rằng cụm từ đúng phải là "theo quy định pháp luật", bởi mỗi trường hợp sử dụng đất sẽ có điều kiện công nhận khác nhau.
Phân tích từ các quy định của Luật Đất đai qua các thời kỳ, luật sư Phượng cho biết hiện có thể chia thành ba nhóm trường hợp chính liên quan đến đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp thứ nhất là người sử dụng đất đang có một trong các giấy tờ được quy định trong Luật Đất đai các thời kỳ, như Luật Đất đai 2003, 2013 hoặc 2024. Những trường hợp này đủ điều kiện đăng ký đất đai lần đầu và được cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp thứ hai là người nhận chuyển nhượng từ người có giấy tờ hợp lệ theo quy định. Theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận nếu có giấy tờ chứng minh việc mua bán, chuyển nhượng.
Đây chính là nhóm giao dịch mà người dân thường gọi là "giấy tay", tức hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, giao dịch phải được thể hiện bằng giấy tờ cụ thể chứ không chấp nhận thỏa thuận bằng lời nói.
Trường hợp thứ ba là người sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào theo quy định của Luật Đất đai, kể cả người sử dụng trước đó. Dù vậy, pháp luật vẫn cho phép đăng ký đất đai lần đầu và xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định theo từng giai đoạn.
Theo luật sư Phượng, nhiều người hiện đang hiểu chưa đúng rằng chỉ cần mua bán bằng giấy tay là có thể sang tên, cập nhật biến động trên giấy chứng nhận. "Đây là cách hiểu không chính xác và có thể làm phát sinh thêm tranh chấp" - ông nói.
Bởi các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ nhưng không công chứng hoặc chứng thực vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật hiện hành.
Dù vậy, luật sư Phượng cho rằng nếu Luật Đất đai sửa đổi theo hướng mở rộng thời gian công nhận việc đăng ký đất đai đối với trường hợp không có giấy tờ thì không nên chỉ dừng ở mốc 1-7-2014.
Theo ông, cần cân nhắc mở rộng đến thời điểm gần hơn, chẳng hạn ngày 1-1-2026, để giải quyết dứt điểm lượng lớn giao dịch thực tế đang tồn tại, thay vì chờ thêm nhiều năm cho các lần sửa luật tiếp theo.
Tranh chấp là khó tránh khỏi
Một số ý kiến cho rằng việc hợp thức hóa giao dịch giấy tay chắc chắn sẽ kéo theo những lo ngại về nguy cơ phát sinh vi phạm hoặc tranh chấp. Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng, tranh chấp đất đai là vấn đề khó tránh khỏi trong thực tế và không thể vì lo ngại đó mà hạn chế quyền đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho người dân.
Quan trọng hơn, việc đưa các giao dịch đang tồn tại ngoài thực tế vào khuôn khổ quản lý sẽ giúp khai thông nguồn lực đất đai đang bị "đóng băng" nhiều năm qua do không đủ điều kiện pháp lý.
Khi quyền sử dụng đất được công nhận đầy đủ, người dân sẽ thuận lợi hơn trong giao dịch, vay vốn, đầu tư sản xuất, đồng thời góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và ổn định hơn.