VNREA kiến nghị không thu tiền đất bổ sung với dự án đang “đắp chiếu”

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản gửi Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường góp ý dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104 về quỹ phát triển đất.

Theo VNREA, dự thảo nghị định đang được Bộ Tư pháp thẩm định có đề xuất thu thêm khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Mức thu được đề xuất theo hai phương án: giữ nguyên 5,4%/năm hoặc giảm xuống 3,6%/năm, tính từ ngày giao đất đến thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành thông báo thu tiền, sau khi trừ đi 180 ngày.

VNREA kiến nghị không thu tiền đất bổ sung với các dự án đang “đắp chiếu”

Tuy nhiên, VNREA cho rằng quy định này còn nhiều điểm chưa phù hợp thực tiễn và pháp lý. Hiệp hội nhận định, phần lớn chủ đầu tư đều tuân thủ quy định pháp luật, tuy nhiên nhiều dự án chưa thể đưa vào kinh doanh không phải do lỗi của doanh nghiệp mà vì chưa được phê duyệt giá đất nên chưa thể nộp tiền và hoàn tất nghĩa vụ tài chính. 

Trong khi đó, theo quy định pháp luật, nhà đầu tư chỉ được quyền khai thác, kinh doanh đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

"Với các dự án chưa được phê duyệt giá đất, doanh nghiệp chưa thể hưởng lợi gì từ việc được giao đất nên nếu vẫn yêu cầu nộp khoản bổ sung là không hợp lý, thậm chí còn gây thêm khó khăn vì họ đã bị chậm tiến độ do nguyên nhân ngoài tầm kiểm soát", VNREA nêu rõ.

Ngược lại, với những dự án đã triển khai kinh doanh, bán sản phẩm, thu tiền từ khách hàng trong khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, VNREA cho rằng việc Nhà nước thu bổ sung là có cơ sở, song nên áp dụng mức 3,6%/năm như phương án 2.

Về thời gian tính khoản thu bổ sung, VNREA cũng kiến nghị thay đổi. Cụ thể, thay vì tính từ thời điểm có quyết định giao đất như trong dự thảo, thời gian nên được tính từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (tức 1/8/2024) đến thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành thông báo nộp tiền, sau khi trừ đi 180 ngày.

Hiệp hội cho rằng, việc tính thời gian từ thời điểm giao đất vốn diễn ra trước khi luật mới có hiệu lực là bất hợp lý và trái với Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15, vốn quy định rõ pháp luật mới không được áp dụng hồi tố theo hướng làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý nặng hơn đối với hành vi đã diễn ra trong thời kỳ luật cũ.

Từ các căn cứ nêu trên, VNREA đề xuất sửa dự thảo theo hướng: Không thu khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa vào kinh doanh; chỉ thu bổ sung ở mức 3,6%/năm với các dự án đã triển khai kinh doanh và điều chỉnh thời điểm tính khoản tiền bổ sung, bắt đầu từ ngày 1/8/2024.

Hiệp hội đánh giá cao nỗ lực của Bộ Tài chính trong việc khẩn trương xây dựng dự thảo nghị định và kỳ vọng sự sửa đổi lần này sẽ kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, hỗ trợ doanh nghiệp khơi thông các dự án bị đình trệ do các vấn đề liên quan đến chính sách đất đai và nghĩa vụ tài chính.