Theo các chuyên gia, nếu khung pháp lý được áp dụng đồng bộ, doanh nghiệp chủ động nâng cao năng lực quản trị rủi ro thì tranh chấp về bất động sản có thể giảm đáng kể
Ngày 28-8, tại TP HCM, trong khuôn khổ chuỗi sự kiện Quản trị pháp lý doanh nghiệp (LMS) 2025, Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP HCM (ITPC) đã phối hợp cùng Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức hội thảo "Giao dịch bất động sản (BĐS) trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động". Các chuyên gia, nhà quản lý đã tập trung mổ xẻ nhiều vấn đề thường phát sinh tranh chấp, đồng thời gợi mở giải pháp để xây dựng thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh hơn.
Số vụ tranh chấp bất động sản liên tục tăng
Bà Hồ Thị Quyên, Phó Giám đốc ITPC, cho rằng BĐS không chỉ là lĩnh vực mũi nhọn đóng góp cho tăng trưởng mà còn có tác động lan tỏa mạnh đến nhiều ngành nghề trong nền kinh tế.
Sự phát triển nhanh chóng của thị trường BĐS thời gian qua đã mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra không ít thách thức, nhất là khi khung pháp lý liên tục điều chỉnh. "Doanh nghiệp cần được tiếp cận thông tin kịp thời, cùng nhìn nhận toàn diện về giao dịch BĐS để bảo đảm môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và bền vững" - bà Quyên nhận xét.
Nhiều vấn đề làm phát sinh tranh chấp liên quan bất động sản đã được các chuyên gia mổ xẻ tại hội thảo sáng 28-8
Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp, luật sư Châu Việt Bắc, Phó Giám đốc VIAC Chi nhánh TP HCM, cho biết BĐS đang trở thành lĩnh vực phát sinh tranh chấp nhiều thứ 2. Nếu như năm 2024, tranh chấp BĐS chiếm 14% tổng số vụ việc thì chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, tỉ lệ này đã tăng lên 18%, vượt qua nhiều lĩnh vực khác, chỉ đứng sau tranh chấp thương mại, hàng hóa.
Ông Bắc thông tin những tranh chấp BĐS không chỉ giới hạn trong quan hệ giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua, mà còn kéo theo các lĩnh vực như xây dựng, tài chính, ngân hàng. Theo ông, tình trạng này phần lớn xuất phát từ bất cập trong hệ thống pháp luật trước đây. Ông kỳ vọng với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 cùng nhiều quy định mới, môi trường pháp lý sẽ hoàn thiện hơn, giúp các giao dịch an toàn.
"Cải cách thể chế là nền tảng nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp. Bản thân doanh nghiệp phải trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, nâng cao năng lực quản trị rủi ro thì mới tận dụng được cơ hội và giảm thiểu tranh chấp BĐS" - ông Bắc nhận định.
Doanh nghiệp phải làm gì?
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp BĐS là việc nhiều chủ đầu tư rao bán dự án khi chưa hoàn thiện các điều kiện pháp lý.
PGS-TS Võ Trí Hảo, chuyên gia Viện Pháp luật quốc tế và So sánh (Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TP HCM), phân tích: "Không ít trường hợp chủ đầu tư dùng những thuật ngữ không có trong luật để quảng bá dự án, khiến người mua hiểu nhầm. Khi dự án không bàn giao đúng tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý, mâu thuẫn lập tức nảy sinh".
Ông Hảo cũng chỉ ra vi phạm nghĩa vụ hợp đồng là dạng tranh chấp phổ biến, từ việc chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ cam kết cho đến bên mua không thanh toán đúng hạn. Cả hai phía đều có nguy cơ dẫn đến kiện tụng kéo dài.
Trong khi đó, luật sư Vũ Thị Quế, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers, nhấn mạnh các thương vụ có yếu tố nước ngoài tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều tranh chấp phát sinh khi bên bán tại Việt Nam không đáp ứng được điều kiện tiên quyết đã cam kết với nhà đầu tư quốc tế. Việc che giấu hoặc không phát hiện kịp thời khiếm khuyết trong quá trình thẩm định pháp lý dự án cũng để lại hậu quả nặng nề.
"Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã quy định chặt chẽ hơn về đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nhưng, vẫn có chủ đầu tư "lách luật" để huy động vốn, từ đó tạo rủi ro rất lớn cho người mua" - bà Quế phản ánh.
Nhiều chuyên gia cho rằng để tránh rủi ro và tận dụng được cơ hội, doanh nghiệp phải chủ động cập nhật thường xuyên các thay đổi về cơ chế, chính sách. Mọi giao dịch cần được thực hiện đúng luật, minh bạch, có tư vấn pháp lý ngay từ đầu. Với những dự án liên quan trực tiếp đến đất đai, nhà đầu tư càng phải thận trọng, cân nhắc kỹ nhu cầu và năng lực của mình để thích ứng với quy định mới.
Người mua nhà, người đầu tư cũng không thể xem nhẹ việc tự bảo vệ mình. Tìm hiểu đầy đủ thông tin dự án, kiểm tra tính pháp lý, yêu cầu cung cấp hợp đồng minh bạch và đúng luật là những bước cần thiết để hạn chế nguy cơ tranh chấp về sau.
Xem xét thông qua nhiều luật, nghị quyết
Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, thị trường BĐS đang chịu tác động đồng thời của nhiều bộ luật sửa đổi. Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), Luật Đấu thầu đã điều chỉnh thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư với các dự án nhà ở, khu công nghiệp, khu chế xuất. Luật Đất đai 2024 sửa đổi hàng loạt quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, định giá và bảng giá đất. Trong khi đó, Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm cơ chế cho nhà ở xã hội cũng mở ra hướng đi mới.
Ông Hiếu thông tin thời gian tới, Quốc hội sẽ xem xét thông qua 48 dự án luật và nghị quyết, trong đó có nhiều quy định liên quan trực tiếp đến BĐS. Điều này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải theo dõi sát sao, điều chỉnh chiến lược và bảo đảm vận hành phù hợp.
"Các quy định pháp luật không chỉ tạo khuôn khổ quản lý mà còn mang đến cả cơ hội lẫn thách thức. Doanh nghiệp nào biết tuân thủ và thích ứng kịp thời sẽ giảm thiểu rủi ro và phát triển bền vững" - ông Hiếu nhấn mạnh.