Theo JLL Việt Nam, tại TP.HCM, thị trường đã có một năm hoạt động hiệu quả với tổng mức hấp thụ thuần đạt 12.000 m², trong đó riêng quý 4 đã đóng góp gần 8.000 m². Khu vực trung tâm tiếp tục là điểm đến của các thương hiệu quốc tế cao cấp, minh chứng qua sự kiện Saigon Centre chào đón nhãn hàng nước hoa Diptyque lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam và chuẩn bị ra mắt các cửa hàng của Louis Vuitton, The Hour Glass, Coach vào năm sau.
Vincom Đồng Khởi cũng thêm sôi động trong quý cuối năm với các thương hiệu thời trang cao cấp như Fred Perry và Adidas đồng loại khai trương.
Trong khi đó, các nhà bán lẻ phong cách sống như Oh!Some, KKV và Beneunder tiếp tục bành trướng mạnh mẽ ở khu Ngoài Trung Tâm trong năm qua.
Đáng chú ý, quý cuối năm 2025 chứng kiến sự xuất hiện của thương hiệu phong cách sống The Green Party từ Singapore tại Aeon Bình Tân. Ngành thời trang cũng cho thấy tín hiệu tích cực khi Zara khai trương cửa hàng rộng 3.000 m² tại Crescent Mall.
Về phía nguồn cung, dự án Saigon Marina IFC là nguồn cung bán lẻ trọng điểm duy nhất gia nhập thị trường TP.HCM trong năm với 12.500 m² sàn cho thuê, nâng tổng diện tích bán lẻ tại Khu trung tâm (bao gồm phường Sài Gòn, Cầu Ông Lãnh, Tân Định, một phần phường Bàn Cờ, Nhiêu Lộc và Xuân Hòa) lên 96.500 m², trong khi khu vực ngoài trung tâm duy trì ở mức 605.000 m².
Dự án Saigon Marina IFC là nguồn cung bán lẻ trọng điểm duy nhất gia nhập thị trường TP.HCM trong năm 2025.
Việc có thêm nguồn cung mới đã làm tỷ lệ trống tại khu trung tâm tăng 5,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ, lên mức 8,3%. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ tốt của thị trường được thể hiện khi chỉ số này đã giảm 2,3 điểm phần trăm so với quý trước đó. Khu vực ngoài trung tâm hoạt động hiệu quả với tỷ lệ trống giảm xuống mức 2,7%, tương đương mức giảm 0,9 điểm phần trăm theo năm và 1,0 điểm phần trăm theo quý.
Mức giá chào thuê gộp, bao gồm giá thuê và phí dịch vụ nhưng chưa tính VAT, tại tầng trệt khu trung tâm đạt 235,9 USD/m²/tháng. Chỉ số này tăng 0,6% theo quý nhưng giảm nhẹ 1,4% theo năm do tác động từ mức giá cạnh tranh của dự án mới. Các quận ven trung tâm ghi nhận giá thuê gộp trung bình của tầng trệt tăng 3,1% theo năm, đạt 66 USD/m²/tháng.
Tại Hà Nội, thị trường cũng ghi nhận diện tích hấp thụ thuần gần 3.400 m² trong quý 4, với khu ngoài trung tâm đóng góp 3.560 m² trong khi khu trung tâm ghi nhận mức hấp thụ âm nhẹ 160 m². Tính cả năm 2025, sau khi loại trừ yếu tố việc một trung tâm thương mại lớn tạm đóng cửa để cải tạo và thay đổi công năng, tổng mức hấp thụ thuần đạt 5.000 m². Hoạt động thuê chủ yếu đến từ sự mở rộng của các chuỗi bán lẻ châu Á, tiêu biểu như KKV với cửa hàng 500 m² tại Vincom Bà Triệu, và sự gia nhập của thương hiệu giải trí như Pop Mart tại Aeon Hà Đông cùng khu nội thất Mcomplex tại Vincom Royal City.
Thị trường Hà Nội không có nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm mới nào chính thức đi vào hoạt động trong năm 2025, dù dự án Hanoi Centre đã hoàn thành và vận hành một số cửa hàng vào cuối năm. Tổng nguồn cung tại khu trung tâm (bao gồm phường Hoàn Kiếm, Cửa Nam, phường Ba Đình, Ngọc Hà, Giảng Võ, và một phần của phường Hai Bà Trưng) và ngoài trung tâm lần lượt duy trì ở mức 55.000 m² và 581.000 m². Tỷ lệ trống tại trung tâm ở mức 4,6%, tăng 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, trong khi tại các khu vực ngoài trung tâm giảm còn 6,1%, tương đương mức giảm 0,9 điểm phần trăm theo năm.
Giá chào thuê gộp tại tầng trệt khu trung tâm đạt 134,4 USD/m²/tháng, tăng 3,0% theo năm. Tại các quận ven trung tâm, giá chào thuê gộp tại tầng trệt là 54,7 USD/m²/tháng. Mức giá trung bình ghi nhận mức giảm 1,9% theo năm, chủ yếu do một trung tâm thương mại lớn tạm đóng cửa để cải tạo và thay đổi công năng Nếu loại trừ biến động về nguồn cung này, giá thuê lại cho thấy xu hướng tăng trung bình 2,7% tại các dự án đã vận hành ổn định, phản ánh nền tảng thị trường vẫn vững mạnh.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam nhận định: "Triển vọng 12 tháng tới cho thấy những hướng phát triển riêng biệt. Tại TP.HCM, với nguồn cung dự kiến không đổi, xu hướng bán lẻ trải nghiệm sẽ phát triển mạnh mẽ, chú trọng vào không gian chất lượng và tương tác cao, với giá thuê có thể tăng nhẹ từ 2-4%.
Tại Hà Nội, thị trường sẽ đối mặt với sự gia tăng cạnh tranh từ nguồn cung mới khi Hanoi Centre dự kiến chính thức ra mắt khoảng 42.000 m² sàn cho thuê vào đầu năm 2026, theo sau là hơn 80.000 m² sàn khác trong giai đoạn 2027-28 từ các dự án như Westlake Square Hanoi, Thiso Mall Tây Hồ Tây và Vinacomex Capital One.
Nguồn cung gia tăng này dự kiến sẽ tác động đến mặt bằng giá thuê và là động lực thúc đẩy sự đổi mới trong cấu trúc khách thuê cũng như mô hình vận hành trung tâm thương mại. Trên cả hai thị trường, các ngành hàng ăn uống, phong cách sống và các mô hình kinh doanh hướng đến thế hệ Gen Z và trẻ em vẫn sẽ là động lực chính của sức cầu."