Tại hội thảo "Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, hành vi của nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt khi không còn chạy theo tâm lý đám đông, mà chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
Theo chuyên gia, nếu như trước đây tâm lý FOMO từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay, nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái "sợ chọn sai", phản ánh sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận thị trường.
Nguyên nhân dẫn tới việc này do mặt bằng lãi suất có phần tăng trong thời gian qua. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 13–15%/năm, trong khi lãi suất cố định ban đầu cũng quanh 9–10%/năm. Chi phí vốn tăng khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng thay vì "xuống tiền nhanh".
Cùng với đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn đáo hạn lớn, khiến dòng vốn vào thị trường không còn dồi dào như trước. Khi nguồn lực tài chính bị siết lại, các cơn sốt dựa trên dòng tiền ngắn hạn cũng khó có điều kiện hình thành.
Một yếu tố quan trọng khác là sự hoàn thiện dần của khung pháp lý và công cụ quản lý thị trường. Việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, gắn mã định danh bất động sản, cùng các định hướng về chính sách thuế và minh bạch hóa giao dịch đang góp phần làm giảm dư địa cho các hoạt động đầu cơ theo tin đồn.
Trong bối cảnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường đang vận hành trong trạng thái "kép", vừa chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô, vừa tự điều chỉnh trong quá trình tái cấu trúc. Chính sự kết hợp này đã khiến hành vi đầu tư thay đổi theo hướng thận trọng hơn.
Theo VARS, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 47% trên nguồn cung sơ cấp. Mặc dù giảm so với các giai đoạn sôi động trước đây, nhưng vẫn duy trì ở mức ổn định, cho thấy nhu cầu thị trường không mất đi mà đang dịch chuyển về trạng thái thực chất hơn.
Nguồn: VARS.
Điểm đáng chú ý là thanh khoản không còn phụ thuộc vào mức độ "nóng" của thị trường, mà gắn chặt với giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì giao dịch tốt, thậm chí có tỷ lệ hấp thụ cao. Ngược lại, các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích hoặc mang tính đầu cơ cao tiếp tục gặp khó khăn.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang dần rời xa các chu kỳ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng, để chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị.
Ở góc độ doanh nghiệp, sự thay đổi trong hành vi nhà đầu tư cũng tạo ra áp lực buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì phát triển sản phẩm theo xu hướng "ăn theo thị trường", nhiều doanh nghiệp bắt đầu tập trung vào các dự án có tính thanh khoản thực, phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người mua.