Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, góp ý, tiền sử dụng đất là yếu tố then chốt tác động đến giá bất động sản. Ông Hiệp đã nhiều lần kiến nghị rằng việc áp dụng giá đất theo thị trường là bất hợp lý, bởi khi đó giá nhà sẽ luôn bị kéo theo đà tăng của giá đất. Hệ quả là doanh nghiệp chậm triển khai dự án, còn giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Ông kể lại trường hợp tại một dự án , mỗi lần nhận quyết định giao đất, giá lại tăng thêm 20% so với lần trước, khiến chi phí đội lên phi lý. Do đó, việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là một bước tiến quan trọng.
Tuy nhiên, ông cho rằng cần có tiêu chí rõ ràng cho hệ số để tránh áp dụng mỗi nơi mỗi kiểu. Ông dẫn chứng, từng có dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố - mức ông cho rằng bất hợp lý, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp.
Tiền sử dụng đất là vấn đề được nhiều doanh nghiệp kiến nghị. (Ảnh: Minh Đức).
Ông Hiệp cũng cho biết, một vấn đề khác cũng khiến doanh nghiệp băn khoăn là quy định khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Trên lý thuyết, doanh nghiệp được phép trừ, nhưng thực tế thiếu hướng dẫn nên nhiều địa phương không dám áp dụng.
Ông Hiệp lấy ví dụ dự án của GP.Invest có chi phí hạ tầng lên tới 2,7 triệu đồng/m², gấp 3 lần suất đầu tư chuẩn 940.000 đồng/m² do Bộ Xây dựng công bố. Dù địa phương thừa nhận chất lượng hạ tầng cao nhưng không có cơ sở pháp lý để cho khấu trừ.
“ Tôi kiến nghị phải có quy định cụ thể, được trừ theo dự toán đã được cơ quan quản lý thẩm định, để đảm bảo công bằng và minh bạch ”, ông đề xuất.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) - cũng cho rằng, nên bỏ quy định định giá đất theo giá thị trường, điều này sẽ mang lại niềm vui cho các doanh nghiệp làm bất động sản. Thời gian qua, Luật Đất đai quy định tiền sử dụng đất theo giá thị trường khiến hàng loạt dự án gặp vướng mắc vì nhiều nơi không biết đâu là giá thị trường.
“ Có những cán bộ sợ sai, không xác định được giá tiền sử dụng đất khiến dự án đình trệ. Còn có những dự án xác định xong giá đất nhưng lại vì cho rằng giá thời điểm đó thấp nên phải nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng khiến doanh nghiệp điêu đứng khi chi phí tăng cao không hoàn thành được dự án.
Thậm chí, có dự án xác định giá đất căn cứ vào kết quả đấu giá đất bên cạnh trong khi giá trúng lại là giá ảo. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau 1 năm thi hành theo tôi là hợp lý, gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản và giúp hạ nhiệt giá nhà ”, ông Toản nói.
Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất, Nhà nước nên trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp và để cơ chế thị trường vận hành tại giao dịch thứ cấp, đồng thời kiểm soát thông qua công cụ thuế sẽ vừa tháo gỡ khó khăn tài chính cho doanh nghiệp vừa giúp hạ nhiệt giá nhà và tránh tình trạng giá đất bị chi phối bởi giá ảo của thị trường.
Ông cũng nhấn mạnh, việc này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế. Ông nhìn nhận thị trường sơ cấp là nơi Nhà nước phân bổ quỹ đất thông qua các hình thức giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng nên việc Nhà nước định giá ở thị trường này là hợp lý.
" Trong bối cảnh hiện nay, cơ chế định giá thông qua tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định cấp tỉnh bộc lộ nhiều kẽ hở, dễ xảy ra thông đồng giữa các bên, làm phát sinh tiêu cực. Do đó, Nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp là hợp lý, giúp làm giảm giá nhà và hạn chế được tình trạng giá ảo " , ông Châu lý giải.
Thay đổi thời điểm xác định giá đất cho dự án BT
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, TP.HCM hiện có khoảng 100 dự án BT đang “đóng băng” vì thành phố chưa xác định được thời điểm tính tiền sử dụng đất, trong đó nhiều doanh nghiệp đã chờ đợi nhiều năm, số lượng dự án nhiều.
Chính vì vậy, theo ông, quy định thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất còn nhiều điểm chưa hợp lý.
Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án theo hợp đồng BT dù đã hoàn thành, bàn giao dự án cho đối tác nhưng nhiều năm sau, thành phố mới có quyết định bàn giao đất. Nếu thành phố muốn đồng thời xác định đây là thời điểm xác định tiền sử dụng đất giá đất thì sẽ là không công bằng, sòng phẳng đối với nhà đầu tư.
Do vậy, việc bổ sung quy định “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT” là thời điểm nhà đầu tư và Nhà nước ký kết hợp đồng hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT cho Nhà nước và đã được kiểm toán theo quy định pháp luật là cần thiết.
Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị gỡ vướng đất đai cho doanh nghiệp cổ phần hóa. Ông chỉ ra một thực tế, TP.HCM hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp được cổ phần hóa theo chủ trương, trong đó phần lớn quản lý quỹ đất có nguồn gốc công trước khi chuyển đổi mô hình.
Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, việc giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai như gia hạn, chuyển mục đích sử dụng đất…vẫn thiếu quy định thống nhất, dẫn tới lúng túng trong thực hiện.
Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng lại chưa có hướng dẫn cụ thể cho trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước. Điều này khiến các địa phương lúng túng, e dè trong xử lý, làm cho nhiều khu đất không thể khai thác hiệu quả, dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.
Chính vì vậy, cần quy định cụ thể đối với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nhằm tạo hành lang pháp lý trong giải quyết thủ tục đất đai, nhất là giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn 2007 - 2021.