Sửa Luật Đất đai 2024: Chuyên gia đề xuất 'không phải lúc nào cũng thu hồi đất'

GS.TS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường - nhận xét, Luật Đất đai 2024 đã có một số thay đổi so với Luật Đất đai 2013 nhưng rất nhỏ, trong đó có làm rõ hơn ranh giới giữa bồi thường và hỗ trợ. Vì thế, theo ông Võ, trong lần sửa đổi này, cần phải thay đổi, làm rõ hơn quan điểm chuyển dịch đất đai.

" Sửa luật là cần thiết nhưng phải đảm bảo lợi ích của cả người dân có đất và doanh nghiệp thu hồi đất. Không nên để người dân bị mất đất vĩnh viễn mà nên điều chỉnh làm sao để chỉ là dịch chuyển đất từ chỗ này sang chỗ khác chứ không phải bán rẻ đất của mình. Đây là điều mà thế giới đã làm nhiều năm nay ”, ông Võ nói.

Từ những nhận định trên, ông Võ cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi lần này nên quy định rõ là không phải trường hợp nào Nhà nước cũng đứng ra thu hồi đất của người dân.

"Bên cạnh việc thu hồi đất thì chúng ta cần có nhiều cơ chế hơn nữa. Chẳng hạn doanh nghiệp làm dự án có thể thuê đất của dân thay vì thu hồi. Người dân cũng có thể đóng góp bằng đất thay bằng góp tiền, chứ không nhất thiết buộc người dân phải "bán rẻ" đất cho doanh nghiệp. Không phải lúc nào Nhà nước cũng đứng ra thu hồi đất, nhất là đối với việc thu hồi đất làm dự án nhà ở, phân lô bán nền.

Doanh nghiệp cần phải chia sẻ để hài hòa lợi ích giữa người dân bị thu hồi đất với bản thân doanh nghiệp của mình, tránh để người dân chịu nhiều thiệt thòi”, ông Đặng Hùng Võ đề xuất.

Ngoài ra, ông Võ cũng cho rằng cần có điều luật về chính sách nhà ở xã hội tại nông thôn chứ không chỉ ban hành chính sách nhà ở xã hội tại đô thị. " Người dân nông thôn cũng có nhu cầu về nhà ở giá rẻ, vì sao chúng ta không ban hành điều luật về nhà ở xã hội cho họ? ”, ông nêu vấn đề.

Chuyên gia đề xuất không phải lúc nào cũng thu hồi đất, cần thêm cơ chế để đảm bảo quyền lợi người dân. (Ảnh minh họa: Minh Đức)

Cần minh bạch dữ liệu đất đai

Cũng góp ý về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - nhấn mạnh: Trong các lần sửa đổi Luật Đất đai từ năm 1993 đến nay, vấn đề phức tạp và gây nhiều tranh luận nhất luôn là cơ chế xác định giá đất, đặc biệt là khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá thị trường.

Luật Đất đai 2024 quy định 2 loại giá đất gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó, bảng giá đất được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai; còn giá đất cụ thể được áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

“Sau hơn 1 năm triển khai, nhiều vướng mắc mới đã phát sinh. Một số địa phương xác định giá đất cụ thể ở mức quá cao, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, làm gia tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng khả năng tiếp cận đất đai.

Không chỉ doanh nghiệp, người dân cũng chịu tác động trực tiếp. Ví dụ 1 hộ dân chuyển đổi hơn 140 m² đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, giá trị thực tế của thửa đất trên thị trường không đủ để trang trải khoản chi phí này.

Theo tôi, đây là biểu hiện rõ của tình trạng “ách tắc” do cơ chế định giá chưa phù hợp thực tiễn”, ông Quang Tuyến nói.

Một bất cập khác cũng được ông Tuyến nhấn mạnh là quy định “xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường” hiện vẫn thiếu cơ chế giải thích và hướng dẫn cụ thể. “ Luật quy định phải xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa làm rõ thế nào là “giá thị trường”, dẫn tới lúng túng trong tổ chức thực hiện tại các địa phương ”, ông Tuyến nói.

Cũng theo ông Tuyến, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là dữ liệu đầu vào của thị trường đất đai chưa bảo đảm tính minh bạch.

Thực tế cho thấy, không ít giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện với mức giá thực tế cao hơn nhiều so với giá ghi trên hợp đồng công chứng và kê khai thuế. Việc kê khai giá thấp để giảm nghĩa vụ tài chính đã làm sai lệch dữ liệu thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác trong công tác định giá đất.

Chuyên gia nhận định, hiện Việt Nam vẫn chưa xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai chuẩn và đây là nguyên nhân cốt lõi khiến việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

" Nếu chúng ta có hệ thống thông tin đầu vào dữ liệu đất đai chuẩn, sẽ tạo thuận lợi cho công tác định giá và giúp thị trường bất động sản công khai, minh bạch ", ông Tuyến nhấn mạnh.

Cần có hệ thống thông tin đầu vào dữ liệu đất đai chuẩn để tạo thuận lợi cho công tác định giá. (Ảnh minh họa)

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “ Đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng của nền kinh tế. Nếu được phân bổ hiệu quả, minh bạch và công bằng - đây sẽ là động lực rất lớn cho phát triển. Tuy nhiên, điều người dân và doanh nghiệp chờ đợi không chỉ là sửa luật mà là luật phải đi vào thực tiễn ”.

Nói về những yếu tố quyết định để những kỳ vọng đó trở thành hiện thực, ông Châu cho biết, bên cạnh hành lang pháp lý, yếu tố then chốt để chính sách đi vào thực tiễn là tính minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Nhiều người dân sẵn sàng hỗ trợ, hợp tác với cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, điều họ quan tâm nhất là cuộc sống sau tái định cư sẽ ra sao sau khi nhận tiền bồi thường.

Theo ông Châu, khi giải quyết được những vấn đề thiết thực mà người dân quan tâm, đặc biệt là quyền lợi sau thu hồi đất, quá trình triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn, đồng thời hạn chế được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

Nhiều chuyên gia nhận định, câu chuyện xung đột đất đai thực chất là xung đột về phân chia lợi ích phát triển. Trên thực tế, có tình trạng vừa giải phóng mặt bằng xong thì doanh nghiệp bán đất gấp nhiều lần so với đất lúc trước.

Theo tinh thần của Luật Đất đai, sau khi người dân chấp hành giải phóng mặt bằng, thu hồi đất thì họ được tái định cư với điều kiện sống tối thiểu là bằng hoặc hơn điều kiện họ đã sống. Nhưng thực tế, rất ít các dự án thực hiện được điều này và nhiều ý kiến của người dân vẫn phản ánh rằng chất lượng khu tái định cư không cao hoặc tiền bồi thường không đủ để họ mua suất ở tái định cư.

Vì vậy, thách thức lớn nhất của việc sửa luật lần này nằm ở cách giải bài toán hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - doanh nghiệp và người dân. Theo đó, Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết các lợi ích dựa trên quy định của pháp luật, cần có cơ chế, hướng dẫn cụ thể để yêu cầu các địa phương thực hiện.