Khi tốc độ đô thị hóa nhanh, ESG trở thành chuẩn giá trị BĐS

Tăng trưởng không còn chỉ được đo bằng tốc độ phát triển

Nhiều năm nay, quy mô thường được xem là thước đo của một đô thị hiện đại. Những khu đô thị lớn hơn, nhiều tiện ích hơn, đông đúc hơn từng là biểu tượng cho tăng trưởng. Nhưng sau một thời gian phát triển nóng, nhiều thành phố trên thế giới cũng bắt đầu đối diện với mặt trái của quá trình phát triển quá nhanh: mật độ dày đặc, áp lực hạ tầng, môi trường sống suy giảm và trải nghiệm cư dân ngày càng bị nén lại.

Điều này đang tạo ra một sự thay đổi lớn trong cách con người nhìn về bất động sản. Khi chất lượng sống trở thành ưu tiên mới, giá trị của một đô thị không còn chỉ nằm ở việc phát triển nhanh tới đâu, mà ở khả năng duy trì sự cân bằng trong dài hạn.

Không phải mọi sự phát triển đều tạo ra giá trị bền vững

Có những nơi tăng trưởng rất nhanh, nhưng cũng nhanh chóng đánh mất chính những giá trị từng khiến con người muốn tìm đến: cảnh quan tự nhiên, sự yên tĩnh hay cảm giác thư giãn trong trải nghiệm sống.

Khi tốc độ đô thị hóa ngày càng lớn, nhiều khu vực bắt đầu đối diện với tình trạng bê tông hóa mạnh, mật độ xây dựng cao và áp lực khai thác thương mại ngày càng lớn. Trong ngắn hạn, điều này có thể tạo ra sự sôi động. Nhưng về dài hạn, chính sự phát triển quá mức lại khiến môi trường sống xuống cấp và làm suy giảm sức hấp dẫn của điểm đến.

Đó cũng là lý do thị trường bắt đầu xuất hiện một xu hướng khác: thay vì tìm kiếm những đô thị "lớn nhất", người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến những đô thị còn giữ được sự cân bằng.

Ở Việt Nam, đặc biệt tại Đà Nẵng - Hội An, sự tăng trưởng mạnh của du lịch trong nhiều năm qua đang kéo theo một lớp cư dân mới: cộng đồng quốc tế, người làm việc từ xa, nhóm bán nghỉ hưu (semi-retirement) hay những người muốn dịch chuyển khỏi các đô thị quá tải để tìm kiếm một môi trường sống cân bằng hơn.

ESG đang trở thành chuẩn giá trị mới của bất động sản

Trong bối cảnh đó, khái niệm ESG bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều trong lĩnh vực bất động sản và điều đáng chú ý là ESG hiện nay không còn là một khái niệm mang tính hình thức hay chỉ phục vụ truyền thông doanh nghiệp.

Theo những phân tích trước thềm Vietnam ESG Investor Conference 2026 diễn ra cuối tháng 5 này, các nhà đầu tư quốc tế hiện xem ESG như một "bộ lọc" trong quá trình ra quyết định đầu tư, ưu tiên những doanh nghiệp có khả năng phát triển bền vững thực chất và dài hạn.

Trong khi đó, theo nhận định trên loạt bài về "Xu thế phát triển bất động sản xanh bền vững" của Báo Nhân Dân, ESG đang dần trở thành chuẩn mực mới dẫn dắt xu hướng bất động sản toàn cầu, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm tới sức khỏe, môi trường sống và khả năng duy trì giá trị tài sản dài hạn.

Ở bản chất sâu hơn, ESG không phải là việc thêm cây xanh hay vài tiện ích "xanh hóa" vào dự án. ESG chính là khả năng phát triển mà không phá hủy giá trị tương lai. Một đô thị ESG thực sự không được tạo ra bằng cách bê thêm cảnh quan vào một khu đô thị mật độ cao. Nó bắt đầu từ chính triết lý phát triển: phát triển vừa đủ để vẫn giữ được khoảng thở cho thiên nhiên và con người.

Khác biệt của đô thị ESG nằm ở triết lý phát triển

Tại miền Trung, Tập đoàn Đạt Phương được đánh giá là doanh nghiệp đang theo đuổi hướng phát triển này như một chiến lược dài hạn. Năm 2025, doanh nghiệp này được vinh danh trong Top 10 Thương hiệu phát triển bền vững, ghi nhận những nỗ lực theo đuổi mô hình phát triển cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, môi trường sống và trách nhiệm cộng đồng.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không nằm ở danh hiệu, mà ở cách tư duy ESG được phản ánh trực tiếp vào mô hình đô thị mà doanh nghiệp theo đuổi. Trong khi nhiều mô hình đô thị hiện đại tập trung vào việc mở rộng quy mô và tối đa hóa công năng thương mại, hướng đi của Đạt Phương lại tập trung nhiều hơn vào việc giữ lại giá trị nguyên bản.

Điều này đặc biệt thể hiện rõ tại cụm đô thị sinh thái Casamia - nơi không được phát triển theo hướng tạo ra một "thành phố nhân tạo" tách rời khỏi Hội An, mà lựa chọn cách cộng sinh với hệ sinh thái tự nhiên và nhịp sống vốn có của vùng đất này.

Giá trị tại mỗi khu đô thị Casamia (Khu đô thị Cồn Tiến, phường Hội An Đông (xã Cẩm Thanh cũ), Đà Nẵng) không nằm ở việc có bao nhiêu tiện ích khổng lồ hay mật độ thương mại dày đặc. Giá trị nằm ở việc vẫn giữ được những thứ đang ngày càng trở nên hiếm hơn trong các đô thị hiện đại: khoảng thở, mặt nước tự nhiên, mật độ thấp và cảm giác sống gần thiên nhiên thật sự.

Giá trị dài hạn sẽ thuộc về những nơi còn giữ được sự cân bằng

Cây xanh có thể được trồng thêm. Tiện ích có thể được sao chép. Mô hình kiến trúc có thể trở thành xu hướng thị trường. Nhưng một môi trường sống được phát triển hài hòa với tự nhiên ngay từ đầu thì rất khó tái tạo một khi quá trình đô thị hóa đã diễn ra.

Trong một thế giới mà các thành phố ngày càng đối diện với áp lực dân số, ô nhiễm và quá tải hạ tầng, những đô thị vẫn giữ được sự cân bằng giữa phát triển và bảo tồn có thể sẽ trở thành tài sản bền vững và trở nên hiếm hoi hơn cả vị trí trung tâm. Từ thực tế thị trường hiện nay, chúng ta đều nhận ra rằng sau giai đoạn chạy theo tốc độ phát triển, bất động sản đang bước vào một chu kỳ khác - nơi giá trị được quyết định bởi khả năng phục vụ con người trong tương lai dài hạn.