TOD và GOD đang định nghĩa lại bản đồ BĐS TP.HCM

Khi quỹ đất trung tâm cạn kiệt và giá khu Đông vượt ngưỡng 100 triệu/m², bản đồ BĐS TP.HCM đang được vẽ lại bởi hai khái niệm mới: TOD (Transit-Oriented Development) và GOD (Green-Oriented Development). Phía Nam TP Hồ Chí Minh - với hành lang Metro 4 và hệ sinh thái sông - đang nổi lên như tâm điểm của xu hướng này giai đoạn 2026-2030.

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, hai khái niệm Transit-Oriented Development (TOD) và Green-Oriented Development (GOD) trở thành nguyên tắc quy hoạch đô thị được nhắc đến nhiều nhất tại các siêu đô thị châu Á. Tokyo, Singapore, Seoul và Bangkok đều đã định hình bản đồ giá BĐS quanh hai nguyên tắc này. Đến năm 2026, tại TP.HCM, khi hạ tầng Metro bước vào giai đoạn triển khai mạnh mẽ, TOD × GOD cũng đang dần định nghĩa lại bản đồ bất động sản thành phố - với phía Nam TP Hồ Chí Minh nổi lên như một trong những tâm điểm đầu tiên, định nghĩa lại bản đồ BĐS thành phố - và phía Nam TP Hồ Chí Minh là tâm điểm đầu tiên.

TOD - khi nhà ga metro trở thành 'trái tim đô thị'

Transit-Oriented Development (TOD) là mô hình phát triển đô thị lấy nhà ga giao thông công cộng (metro, xe điện) làm tâm điểm, nén mật độ dân cư, thương mại và dịch vụ trong bán kính đi bộ 400-800 mét. Theo Báo Thanh Niên trong loạt bài về TOD 5.0 tại Việt Nam (5/2026), mô hình này đã định hình lại 'trái tim đô thị' tại Tokyo và Seoul - nơi giá BĐS quanh ga metro cao hơn 25-40% so với mặt bằng chung.

Tại TP.HCM, tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã chứng minh logic TOD. Theo Báo VnExpress, năm 2024 giá BĐS TP. Thủ Đức tăng 18,6–20%, trong đó dự án quanh tuyến Metro số 1 ghi nhận mức tăng 20% chỉ trong một năm theo Avison Young - vượt xa mặt bằng chung thành phố. Đây là tiền lệ cho thấy: khi metro đi vào vận hành, bản đồ giá BĐS quanh các nhà ga sẽ được tái định giá mạnh.

GOD - khi mặt nước và mảng xanh trở thành tài sản chiến lược

Song song với TOD, Green-Oriented Development (GOD) đang là tiêu chí thứ hai định hình BĐS cao cấp châu Á. Mô hình này coi mặt nước (sông, hồ, kênh) và mảng xanh (công viên, vành đai sinh thái) là tài sản chiến lược chứ không phải tiện ích bổ sung. Báo cáo thị trường BĐS các đô thị ven sông được ghi nhận cho thấy các dự án có 'view sông trực tiếp' và 'tiếp cận mảng xanh trong bán kính 300m' thường định giá cao hơn rõ rệt so với dự án không sở hữu các yếu tố này.

Tại TP.HCM, GOD đi đôi với chính sách bảo vệ hành lang sông Sài Gòn và mạng lưới kênh rạch khu Nam. Khu vực Quận 7 cũ và Nhà Bè - với hệ thống sông Sài Gòn, sông Cả Cấm và mạng lưới kênh nội đô - tự nhiên trở thành 'vùng GOD' lớn nhất TP.HCM.

Vì sao phía Nam TP Hồ Chí Minh là giao điểm TOD-GOD đầu tiên của TP.HCM

Trong các khu vực TP.HCM, khu Nam là khu vực hiếm hoi hội tụ đồng thời cả hai yếu tố TOD và GOD. Yếu tố TOD: tuyến Metro số 4 dự kiến đi dọc trục Nguyễn Hữu Thọ - xương sống của khu Nam. Yếu tố GOD: hệ sinh thái sông Sài Gòn, sông Cả Cấm và mạng lưới kênh nội đô tạo nên hệ sinh thái mặt nước rộng lớn. Cùng với cầu Phú Mỹ 2 (vốn hơn 23.000 tỷ đồng theo Báo Pháp Luật TP.HCM) đang được khởi công, khu vực này trở thành 'giao điểm' duy nhất tại TP.HCM mà cả TOD và GOD đều đạt độ chín cùng lúc.

Township thành hình tại giao điểm TOD-GOD

Trong làn sóng TOD-GOD tại phía Nam TP Hồ Chí Minh, các township đã thành hình đang ở vị trí xuất phát thuận lợi. Tiêu biểu là quần thể Lavila Township 60ha của Tập đoàn Kiến Á - vừa nằm trên trục Nguyễn Hữu Thọ (TOD), vừa tiếp giáp hệ sinh thái mặt nước Nhà Bè (GOD), vừa có pháp lý sạch và cộng đồng cư dân đã vận hành.

Trong năm 2026, liên doanh Groupe PierreVal và Kiến Á Group sẽ ra mắt Arcadia at Lavila - phân khu cao tầng đầu tiên thuộc Lavila Township, gồm hai tòa tháp 35–36 tầng với khoảng 839 căn hộ cao cấp.

Sự kết hợp giữa mô hình TOD × GOD, một township đã hiện hữu cùng liên doanh Việt – Pháp tạo nên một sản phẩm hiếm tại phía Nam TP Hồ Chí Minh, đồng thời trở thành câu chuyện đáng chú ý trên bản đồ bất động sản TP.HCM giai đoạn 2026–2030.

Khi TOD và GOD đang trở thành chuẩn quy hoạch mới của đô thị châu Á, các tọa độ hội tụ đồng thời cả hai yếu tố sẽ là tâm điểm của làn sóng vốn và làn sóng ở thực giai đoạn 2026-2030. Tại TP.HCM, phía Nam TP Hồ Chí Minh đang ở vị trí dẫn đầu - và các township đã thành hình tại đây, như Lavila, đang có lợi thế xuất phát rõ rệt khi bước vào chương cao tầng mới.

Về Groupe PierreVal: 

Thành lập năm 1993, Groupe Pierreval là một trong Top 20 nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Pháp với hơn 50.000 sản phẩm đã phát triển. Hiện diện tại Việt Nam từ năm 2022, Pierreval theo đuổi triết lý "Creating Tomorrow with Purpose", kết hợp tư duy quy hoạch châu Âu, chuẩn mực phát triển dài hạn và cam kết bền vững nhằm kiến tạo những cộng đồng sống chất lượng tại Việt Nam. 

Về Kiến Á Group:  

Thành lập năm 1994, Kiến Á Group là tập đoàn đa ngành với trọng tâm bất động sản, giáo dục và xây dựng - dịch vụ, theo đuổi triết lý phát triển bền vững lấy con người làm trung tâm. Với năng lực phát triển toàn diện, Kiến Á Group kiến tạo những dự án và cộng đồng bền vững cho nhiều thế hệ. 

Thông tin dự án Arcadia at Lavila 

Tọa lạc giữa không gian xanh của Lavila Township 60HA, đón đầu nhịp sống năng động của Nam Sài Gòn, Arcadia at Lavila giới thiệu triết lý sống trọn vẹn 6A+. Tại đây, mỗi ngày đều là hành trình nuôi dưỡng cảm xúc, khơi nguồn cảm hứng phát triển và vun đắp những giá trị sống trường tồn. Tất cả được kết tinh qua 6 giá trị cốt lõi, định hình nên một phong cách sống rực rỡ "La Belle Vie". 

Vị trí:  Lavila Township - Nguyễn Hữu Thọ, Nam  Sài  Gòn 

Nhà phát triển: Liên doanh Groupe PierreVal (Pháp) và Kiến Á Group (Việt Nam) 

Thành phần: 2 Tháp căn hộ, 839 căn hộ cao cấp, bàn giao hoàn thiện  

Email: [email protected] 

Hotline: 0899 100 800  

Website: arcadia.com.vn