FDI tăng mạnh, lợi nhuận chủ khu công nghiệp giảm sâu
Theo báo cáo mới công bố của SSI Research, trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm. Riêng vốn đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, trong đó lĩnh vực sản xuất chiếm 45,8%.
Dòng vốn này đang hỗ trợ nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. Tại miền Bắc, lượng hấp thụ ròng đạt khoảng 217 ha trong quý II/2026, mức cao nhất kể từ quý I/2024 và tăng mạnh so với 134 ha của quý trước. Tại miền Nam, con số này đạt 67 ha, so với chỉ 10 ha cùng kỳ năm ngoái.
Giá thuê cũng duy trì xu hướng tăng. Theo dữ liệu CBRE được SSI dẫn lại, giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ, trong khi miền Nam đạt 185 USD/m², tăng 3,7%.
Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp lại diễn biến trái chiều. Trong nửa đầu năm 2026, doanh thu thuần của nhóm doanh nghiệp thuộc phạm vi nghiên cứu giảm 20,2%, xuống 38.000 tỷ đồng, còn lợi nhuận ròng giảm tới 40%, chỉ đạt khoảng 4.000 tỷ đồng.
Một số doanh nghiệp ghi nhận mức giảm đặc biệt sâu. Lợi nhuận sau thuế của Becamex (BCM) giảm 82,7%, Kinh Bắc (KBC) giảm 79,2%, còn Sonadezi Châu Đức (SZC) giảm 83,7%.
Theo SSI, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc BCM, KBC và D2D không ghi nhận các giao dịch đất quy mô lớn như cùng kỳ, đồng thời chịu áp lực chi phí lãi vay. Trong khi đó, SZC và Sonadezi (SNZ) bị ảnh hưởng bởi thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu theo hướng phân bổ đều trong thời gian thuê.
Dù lợi nhuận sụt giảm không đồng nghĩa nhu cầu thuê đất suy yếu, nhưng bên cạnh yếu tố kế toán, SSI còn chỉ ra một thách thức đáng chú ý đối với khả năng sinh lời của các khu công nghiệp mới.
Chi phí tăng 20%, biên lợi nhuận khu công nghiệp mới bị thu hẹp
Theo ước tính của SSI Research, biên lợi nhuận tại các dự án khu công nghiệp mới có thể chỉ đạt 30–35%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nguyên nhân là chi phí đầu tư ngày càng lớn, đặc biệt ở khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng.
SSI cho biết quá trình sắp xếp, hợp nhất tỉnh và điều chỉnh địa giới hành chính góp phần làm tăng chi phí đền bù đất. Trong khi đó, giá các vật liệu xây dựng chủ yếu như cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, chi phí tăng nhưng giá cho thuê đất chưa chắc có thể tăng tương ứng. SSI dự báo giá thuê khu công nghiệp năm 2027 sẽ cơ bản đi ngang do các dự án mới phải đưa ra mức giá cạnh tranh để thu hút khách hàng và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.
Áp lực này càng rõ rệt khi nguồn cung mới gia tăng. Theo CBRE, khoảng 1.347 ha đất công nghiệp dự kiến được bổ sung trong giai đoạn quý IV/2026 và năm 2027, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.
Ở chiều ngược lại, SSI dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu sẽ tăng 18,6%, đạt khoảng 1.000 ha vào năm 2027. Khách thuê từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông tiếp tục đóng vai trò quan trọng, đặc biệt tại các khu công nghiệp ở địa bàn cấp hai.
Tuy nhiên, trước những bất định về chính sách thuế quan của Mỹ, một số nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên thuê nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường, thay vì triển khai ngay những dự án quy mô lớn. Theo SSI, xu hướng này có thể ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư.
Những diễn biến trên cho thấy lợi thế của các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất và hạ tầng phát triển từ trước. Trong khi các khu công nghiệp hiện hữu có thể duy trì biên lợi nhuận trên 50%, những dự án mới phải đối diện đồng thời với chi phí đầu vào tăng và áp lực cạnh tranh giá thuê.
Sự phân hóa cũng thể hiện trong kết quả kinh doanh của từng doanh nghiệp. Trái ngược với mức giảm sâu tại BCM, KBC và SZC, lợi nhuận nửa đầu năm của IDICO (IDC) tăng 20,2%, còn Viglacera (VGC) tăng 37,5%. SSI đánh giá hai doanh nghiệp được hỗ trợ bởi lượng hấp thụ đất tăng và sự phục hồi của nhu cầu vật liệu xây dựng.
Ở nhóm doanh nghiệp sở hữu đất cao su, GVR và Cao su Phước Hòa (PHR) lần lượt ghi nhận lợi nhuận tăng 72,8% và 232,5% trong nửa đầu năm. SSI dự báo thu nhập đền bù từ chuyển đổi đất cao su tiếp tục là động lực tăng trưởng của nhóm này, dù đây là nguồn lợi nhuận có tính chất khác với hoạt động cho thuê khu công nghiệp.
Nhìn chung, SSI vẫn đánh giá tích cực triển vọng dài hạn của ngành và dự báo tổng lợi nhuận ròng năm 2027 của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp và cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4%.
