Nguồn cung giảm, thanh khoản lao dốc
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng quý II, thị trường ghi nhận hơn 1.110 căn thấp tầng mở bán.
Giá biệt thự, liền kề tại Hà Nội đang có xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Ảnh: P.H.
Trong khi nguồn cung mới được bổ sung hạn chế, sức hấp thụ của thị trường lại suy giảm đáng kể. CBRE cho biết, quý II/2026 có hơn 660 căn bất động sản gắn liền với đất được bán, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, diễn biến này cho thấy tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao. Một bộ phận khách hàng có xu hướng chờ đợi, kỳ vọng lãi suất vay mua nhà giảm về mức phù hợp hơn với khả năng tài chính.
Cùng với thanh khoản suy giảm, giá bất động sản gắn liền với đất cũng bắt đầu điều chỉnh.
Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu. Mức giá này giảm 9% theo quý và gần 9% so với cùng kỳ năm trước.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán biệt thự, liền kề trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất, giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ.
Bà Nguyễn Hoài An cho biết, trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm, nhiều chủ nhà có xu hướng tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Điều này khiến thị trường thứ cấp có sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án, vị trí và chất lượng sản phẩm.
Nhiều dự án giảm 10-20% so với đỉnh
Khảo sát thực tế của PV cho thấy, tại một số khu đô thị ở Hà Nội, giá biệt thự, liền kề trên thị trường thứ cấp đã giảm đáng kể so với giai đoạn đạt đỉnh.
Tại khu đô thị The Manor Central Park (phường Định Công, Hà Nội), giá chào bán nhà liền kề, biệt thự hiện dao động khoảng 350-460 triệu đồng/m², tùy vị trí. Dọc nhiều tuyến đường nội khu xuất hiện khá nhiều biển rao bán và cho thuê.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá bán biệt thự, liền kề tại The Manor Central Park đã giảm hơn 10% so với thời điểm tháng 10/2025.
Giá biệt thự, liền kề trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội giảm từ 10-20% so với đỉnh hồi năm 2025. Ảnh chụp màn hình.
Tại dự án khu đô thị Vân Canh (xã Sơn Đồng), mặt bằng giá liền kề thứ cấp cũng giảm khoảng 16% so với mức đỉnh hồi tháng 7/2025. Chẳng hạn, một căn diện tích 110m² đang được chào bán với giá 17,9 tỷ đồng, tương đương gần 163 triệu đồng/m².
Cũng tại xã Sơn Đồng, giá nhà biệt thự, liền kề tại khu biệt thự Vườn Cam - Orange Graden cũng giảm 13,5% so với đỉnh hồi tháng 9/2025.
Mức điều chỉnh tại các dự án này cho thấy phân khúc thấp tầng không còn duy trì được đà tăng giá mạnh như giai đoạn trước. Đặc biệt, những sản phẩm có giá trị lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc khó tạo dòng tiền đang chịu áp lực lớn hơn.
Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá bất động sản Hà Nội đang phân hóa mạnh, thay vì giảm đồng loạt. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế vẫn duy trì mức giá cao, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc từng tăng quá nhanh chịu áp lực điều chỉnh rõ hơn.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn.
Đối với phân khúc căn hộ, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao và người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại.
Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn 2023-2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền.
Theo bà Miền, đối với đất nền và nhà thấp tầng mang tính đầu cơ, những sản phẩm chạy theo thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, dù đã giảm giá đáng kể.
Ngược lại, dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và có khả năng khai thác thực tế.
Như vậy, sau giai đoạn tăng giá mạnh, phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa. Mức giảm 10-20% tại một số dự án cho thấy người bán đã bắt đầu phải điều chỉnh kỳ vọng, trong khi người mua cũng không còn sẵn sàng trả mức giá cao nếu sản phẩm thiếu lợi thế về vị trí, pháp lý hoặc khả năng tạo dòng tiền.
