Giữa tháng 7/2025 vừa qua, Bộ trưởng Y tế Đào Hồng Lan cho biết, tỉ lệ sinh tổng tỉ suất sinh giảm từ 2,01 con/phụ nữ năm 2022 xuống 1,96 vào năm 2023 và 1,91 năm 2024, mức thấp nhất lịch sử. Trong hai thập kỷ qua, phụ nữ Việt Nam ngày càng trì hoãn việc sinh con, chỉ sinh 1 con hoặc thậm chí quyết định không sinh con. Ngoài các nguyên nhân khác, bao gồm yếu tố cá nhân và văn hóa, theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chi phí nhà ở ngày càng tăng là một trong những nguyên chính.
Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, gánh nặng tài chính khi mua nhà đã tăng lên đáng kể.
Năm 2014, giá căn hộ trung bình cho một gia đình là 1,75 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng vào giữa năm 2025 sau khi điều chỉnh theo lạm phát (trung bình khoảng 3,5%).
Trong khi giá bán trung bình năm 2025 là 5,3 tỷ đồng, cao hơn 2,7 tỷ đồng so với giá trị thực quy đổi của năm 2014. Trong giai đoạn này, tổng tỉ suất sinh cũng đã giảm từ khoảng 2,09 con/phụ nữ xuống chỉ còn 1,91 con/phụ nữ.
Đáng chú ý, giai đoạn 2019 - 2024, giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn tăng mạnh, tăng hơn 70% tại Hà Nội và gần 37% tại Tp. Hồ Chí Minh, tỉ suất sinh cũng giảm với tốc độ "dễ thấy".
Biểu đồ so sánh tương quan giữa tỉ lệ sinh và giá nhà (Nguồn: VARS IRE).
Nhà ở ngày càng xa tầm với của nhiều gia đình, khi giá nhà ở vốn đã cao lại liên tục tăng, vượt qua tốc độ tăng lương, khiến các cặp đôi buộc phải trì hoãn việc sinh con hoặc sinh ít con hơn.
Dẫn kết quả Nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ với chủ đề "Giá nhà và tỉ lệ sinh: Tác động của thị trường bất động sản tới quyết định sinh con" cho thấy, tại Mỹ, giá nhà tăng 10% sẽ dẫn đến tỉ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà giảm 1% tại các khu vực đô thị.
Tuy nhiên, đối với những gia đình đã sở hữu một hoặc nhiều BĐS, giá nhà tăng thực sự có thể thúc đẩy họ sinh nhiều con hơn. Cảm giác "giàu lên" sẽ thúc đẩy họ sinh con sớm hoặc nhiều hơn. Thậm chí, một số hộ gia đình còn sử dụng nhà ở là tài sản thế chấp để chi trả chi phí sinh hoạt, chẳng hạn như học phí.
Theo đó, nhà ở là thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của hộ gia đình, vì vậy, khi giá nhà tăng, tài sản của họ cũng gia tăng.
Lịch sử cũng cho thấy, có những giai đoạn giá nhà và tỉ lệ sinh cùng tăng. Tín dụng "nới lỏng" và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn. Trong bối cảnh đó, nhiều hộ gia đình cảm thấy vững vàng hơn về tài chính và quyết định sinh thêm con, ngay cả khi giá nhà tăng cao nhờ dòng tiền "rẻ".
Đáng chú ý, giai đoạn 2001-2003 và 2006-2008, thị trường nhà đất "sốt nóng", tổng tỉ suất sinh cũng ghi nhận tăng, từ 2,12 con/phụ nữ năm 2002 lên 2,23 năm 2004, và từ 2,07 năm 2006 lên 2,08 năm 2008. Ở khu vực thành thị, mức sinh cải thiện rõ hơn, từ 1,7 con/phụ nữ năm 2002 và 2006 lên 1,87 và 1,83 lần lượt vào năm 2004 và 2008.
Sau đó, tổng tỉ suất sinh ở Việt Nam tương đối ổn định trong khi giá bán nhà trung bình tiếp tục tăng đều đặn. Cho đến năm 2021, khi giá nhà bắt đầu tăng nhanh, tỉ lệ sinh bắt đầu giảm rõ rệt.
VARS IRE cho rằng, trong dài hạn, giá nhà sẽ khó giảm sâu ở khu vực đô thị và tổng tỉ suất sinh sẽ tiếp tục giảm. Khả năng giá nhà và tỉ suất sinh cùng tăng sẽ gần như không thể xảy ra bởi trong bối cảnh nhà ở tại các đô thị dường như trở thành "đặc quyền" của một nhóm nhỏ người giàu, tỉ lệ sinh có thể duy trì ở nhóm này nhưng lại suy giảm mạnh ở phần đông người dân không có khả năng mua nhà.
Như vậy, có thể nói, nhà ở không phải là nguyên nhân duy nhất dẫn đến sự sụt giảm tỉ lệ sinh, nhưng rõ ràng đây là một rào cản quan trọng ảnh hưởng đến việc kế hoạch hóa gia đình trong nền kinh tế hiện nay.
