Theo báo cáo thị trường logistics và công nghiệp miền Nam quý II/2026 của JLL, nhu cầu thuê kho xây sẵn vẫn duy trì ổn định, được thúc đẩy bởi hoạt động sản xuất, logistics và đặc biệt là ngành may mặc. JLL cho biết các hợp đồng thuê mới quy mô lớn từ nhóm khách thuê dệt may đã giúp bù đắp lượng diện tích được trả lại bởi doanh nghiệp ở những ngành khác.
Trong nhiều quý trước, câu chuyện về bất động sản công nghiệp thường xoay quanh những ngành tăng trưởng mới như điện tử, thương mại điện tử hay dịch vụ logistics.
Trong khi đó, dệt may vốn là một trong những ngành xuất khẩu truyền thống lớn nhất trong nhiều thập kỷ.
Trong quý II/2026, diện tích hấp thụ ròng của phân khúc kho xây sẵn miền Nam đạt khoảng 6,08 ha. Con số này thấp hơn những quý cao điểm trước đó (khi nhu cầu tích trữ hàng hóa phục vụ sản xuất và các mùa mua sắm lên cao) nhưng vẫn cho thấy thị trường tiếp tục ghi nhận thêm diện tích thuê ròng.
Dệt may trở thành một nguồn cầu đáng kể
JLL không chỉ ra tên cụ thể các doanh nghiệp dệt may thực hiện những giao dịch thuê lớn trong quý, nhưng nhấn mạnh đây là một trong những nhóm ngành đóng góp đáng kể vào hoạt động cho thuê mới.
Diễn biến này xuất hiện trong lúc hoạt động xuất khẩu dệt may của Việt Nam duy trì tăng trưởng.
Theo số liệu được Hiệp hội Dệt May Việt Nam công bố, kim ngạch xuất khẩu toàn ngành trong 7 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 27,02 tỷ USD, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tháng 7 đạt khoảng 4,7 tỷ USD, tăng 4,3% so với cùng kỳ và 8,2% so với tháng trước.
Trong đó, xuất khẩu riêng hàng may mặc đạt khoảng 21,13 tỷ USD sau 7 tháng. Các nhóm đầu vào như xơ sợi, vải và phụ liệu tăng nhanh hơn, nhiều nhóm ghi nhận mức tăng gần hoặc trên 10%.
Sự gia tăng hoạt động sản xuất và xuất khẩu kéo theo nhu cầu lưu trữ nguyên liệu, bán thành phẩm và hàng thành phẩm trước khi đưa ra cảng hoặc giao cho khách hàng.
250 ha kho xây sẵn nhưng quý II không có thêm nguồn cung mới
Theo JLL, tổng nguồn cung kho xây sẵn cao cấp tại miền Nam trong quý II/2026 giữ nguyên ở khoảng 250 ha diện tích cho thuê, do không có dự án mới hoàn thành trong quý.
BW Industrial và Mapletree tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu về nguồn cung. Cả hai doanh nghiệp vẫn đang chuẩn bị thêm các dự án mới dự kiến đưa ra thị trường vào cuối năm 2026.
Giá thuê chào bình quân giữ ở mức khoảng 5,07 USD/m²/tháng, gần như không thay đổi so với quý trước. JLL cho rằng các chủ đầu tư vẫn duy trì mặt bằng giá ban đầu để giữ sức cạnh tranh trong bối cảnh nhu cầu có phần chậm lại.
Một báo cáo khác của Cushman & Wakefield cho thấy nếu tính trên phạm vi rộng hơn của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tổng nguồn cung kho xây sẵn trong quý II đạt khoảng 660 ha. TP.HCM chiếm gần 45%, Đồng Nai khoảng 32% và Tây Ninh khoảng 23%. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ở mức khoảng 91,6%.
JLL dự kiến trong nửa cuối năm 2026, thị trường miền Nam sẽ đón thêm gần 13,6 ha diện tích kho xây sẵn, chủ yếu tại khu vực Đồng Nai và Bình Dương cũ.
Nguồn cung mới xuất hiện đúng thời điểm một số động lực hạ tầng lớn đang tiến gần hơn tới giai đoạn hoàn thiện, trong đó JLL đặc biệt nhắc tới sân bay Long Thành. Hạ tầng mới được kỳ vọng mở rộng phạm vi hoạt động logistics, sản xuất và phân phối quanh khu vực Đông Nam Bộ.
