Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào sáng ngày 22/9.
Tại đây, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là nội dung hoàn toàn mới.
Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ theo pháp luật về xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý hiện nay chưa làm rõ đầy đủ quyền của người sở hữu tài sản sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.
“Sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại: Quyền tài sản không bị mất đi”, bà Hằng nhấn mạnh.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, điểm thay đổi trong dự thảo Luật Nhà ở là các quyền này sẽ được cụ thể hóa. Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền gồm nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.
Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.
Trường hợp chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Trong trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý Nhà nước quy hoạch không còn chức năng xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.
Bà Hằng cho rằng các quy định được đưa ra trong dự thảo Luật Nhà ở nhằm kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.
Bà Hoàng Thu Hằng cho rằng một trong những lý do khiến vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư tiếp tục được đặt ra là nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua gặp nhiều khó khăn, trong đó có việc người dân lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng khi công trình bị phá dỡ.
“Đây là một điểm nghẽn. Tình trạng này ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình”, bà Hằng nói.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, nhưng chưa quy định cụ thể nghĩa vụ. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý Nhà nước triển khai phá dỡ công trình, họ gặp nhiều khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng.
Nếu không cải tạo được các công trình xuống cấp, vấn đề sẽ tác động trực tiếp đến an toàn của người dân. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đặt vấn đề về chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình.
Theo bà Hằng, nhiều người dân có tâm lý mặc định sẽ ở tại chung cư lâu dài và không muốn sửa chữa, dù công trình xuống cấp theo thời gian. Ngay cả với các chung cư cao cấp cũng có tình trạng này.
“Nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, chúng ta chưa định hướng được tâm lý người dân. Đồng thời, chúng ta cũng chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai.
Khi chất lượng chưa được đặt lên hàng đầu, công trình xuống cấp theo thời gian sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân. Đây cũng là những lý do Bộ Xây dựng đặt vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư trong quá trình hoàn thiện chính sách hiện nay", bà Hằng thông tin.
TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, cho biết định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.
Nghị quyết 21 là một bước tiến trong việc hoàn thiện quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới.
Tuy nhiên, việc thể chế hóa các quy định này, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, vẫn cần được nghiên cứu kỹ.
Ông cho rằng cần phân biệt giữa niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau, do đó cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.
“Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ”, ông Hiếu nói.
Theo ông, việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.
