Báo cáo Southeast Asia Outlook (Triển vọng Đông Nam Á) thường niên lần thứ 4 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường đầu tư bất động sản tại Đông Nam Á (SEA) đã phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, với tổng giá trị giao dịch tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, đạt 21,8 tỷ USD, bất chấp những khó khăn từ môi trường kinh tế toàn cầu và sự bất định về chính sách.
Trong đó, Singapore tiếp tục là thị trường đầu tư lớn nhất khu vực, chiếm khoảng 61% tổng giá trị giao dịch tại Đông Nam Á. Tại các quốc gia khác trong khu vực, giá trị giao dịch đầu tư bất động sản công nghiệp đạt 1,3 tỷ USD trong năm 2025, tăng khoảng 48% so với cùng kỳ năm trước.
Nhu cầu tập trung chủ yếu vào các cơ sở logistics và kho vận chất lượng cao, được thúc đẩy bởi tăng trưởng dài hạn của thương mại điện tử, sự mở rộng của các nhà cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba và vai trò ngày càng lớn của Đông Nam Á như một trung tâm sản xuất toàn cầu trong bối cảnh chuỗi cung ứng đang được tái cấu trúc. Singapore, Malaysia, Thái Lan và Việt Nam hưởng lợi từ các hành lang thương mại mạnh mẽ và hệ sinh thái sản xuất phát triển, trong khi Indonesia và Philippines được hỗ trợ bởi mức tiêu dùng nội địa bền vững.
Trong năm 2025, trung tâm dữ liệu (data centre) trở thành loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á. Johor tiếp tục thu hút nhu cầu lan tỏa từ Singapore, trong khi Thái Lan, Indonesia, Philippines và Việt Nam vẫn là những thị trường còn thiếu hụt nguồn cung và có dư địa tăng trưởng đáng kể. Các cam kết đầu tư quy mô lớn gần đây cho thấy niềm tin bền vững của nhà đầu tư vào triển vọng phát triển hạ tầng số của khu vực.
Ông Wong Xian Yang - Trưởng bộ phận Nghiên cứu Singapore & Đông Nam Á, cho biết đà phục hồi trong năm 2025 không chỉ phản ánh yếu tố chu kỳ của thị trường mà còn cho thấy sự chuyển dịch mang tính cấu trúc trong phân bổ dòng vốn.
Các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những lĩnh vực gắn với sự mở rộng của ngành sản xuất và quá trình số hóa, đặc biệt là logistics và trung tâm dữ liệu. Trong khi Singapore tiếp tục đóng vai trò trung tâm thanh khoản của khu vực, Đông Nam Á đang nắm bắt làn sóng tăng trưởng tiếp theo khi chuỗi cung ứng toàn cầu đa dạng hóa và các tài sản đạt chuẩn thể chế ngày càng phát triển trong khu vực.
Bất động sản Việt Nam hưởng lợi từ hạ tầng
Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP thực cao nhất trong nhóm SEA-6 năm 2025, đạt 8,0%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình 7,1% trước đại dịch. Động lực tăng trưởng đến từ xuất khẩu, cùng với sự khởi sắc của ngành sản xuất và khu vực dịch vụ, phản ánh nhu cầu toàn cầu ổn định cũng như vai trò ngày càng lớn của Việt Nam trong mạng lưới sản xuất và thương mại khu vực…
Trong thời gian tới, đà tăng trưởng kinh tế được dự báo sẽ điều chỉnh nhẹ. Tốc độ tăng dân số đã chậm lại còn 0,6%, trong khi lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng vào cuối năm, có thể tạo áp lực nhất định lên nhu cầu nhà ở và chi tiêu tiêu dùng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn được dự báo tăng trưởng 6,3% trong năm 2026, tiếp tục duy trì vị thế là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong nhóm SEA-6.
Từ góc độ bất động sản, phân khúc công nghiệp tiếp tục là động lực chính của thị trường. Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia hưởng lợi lớn từ chiến lược China+1, nhờ vị trí địa lý chiến lược, hạ tầng ngày càng được cải thiện và sự hình thành của các cụm sản xuất điện tử quy mô lớn.
Trong khi đó, bất động sản bán lẻ được kỳ vọng sẽ khởi sắc trong năm 2026, khi doanh số bán lẻ dự báo tăng hơn 15%, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các không gian bán lẻ hiện đại tại các đô thị lớn.
Mặc dù là loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á mới nổi (SEA-6 không bao gồm Singapore) trong năm 2025, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đầu so với các quốc gia trong khu vực. Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng dài hạn đáng kể, khi nhu cầu về hạ tầng số ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển của dịch vụ điện toán đám mây, các ứng dụng AI và nền kinh tế số đang tăng trưởng nhanh của Việt Nam.
Nền kinh tế Đông Nam Á được dự báo tăng trưởng 4,3% trong năm 2026, tiếp tục duy trì vị thế là một trong những khu vực tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Tổng tiêu dùng cá nhân tại Đông Nam Á (không bao gồm Singapore) được kỳ vọng đạt 5.000 tỷ USD vào năm 2035, với tốc độ tăng trưởng khoảng 8% mỗi năm. Trong bối cảnh lạm phát hạ nhiệt, lãi suất điều hành có xu hướng giảm và tỷ lệ thất nghiệp nhìn chung ổn định tại các nền kinh tế lớn, điều kiện tài chính được cải thiện có thể thúc đẩy việc triển khai vốn đầu tư rộng rãi hơn.
Ông Anshul Jain - Tổng Giám đốc khu vực Ấn Độ & Đông Nam Á kiêm phụ trách Khối Văn phòng và Bán lẻ APAC của Cushman & Wakefield, cho rằng động lực tăng trưởng của Đông Nam Á không chỉ đến từ nhu cầu đầu tư mà còn từ quy mô tiêu dùng ngày càng mở rộng, lực lượng lao động trẻ và chương trình phát triển hạ tầng đầy tham vọng của khu vực.
“Chúng tôi đang chứng kiến dòng vốn xuyên biên giới mạnh mẽ hơn, sự tham gia sâu rộng của các tập đoàn toàn cầu và nhu cầu ngày càng tăng đối với các không gian chất lượng cao, bền vững — đặc biệt trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu, nơi sự mở rộng của các nhà cung cấp hyperscale đang tăng tốc trên toàn khu vực. Những yếu tố nền tảng này đang nâng cao năng lực cạnh tranh của Đông Nam Á và sẽ định hình giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản” - ông chia sẻ.
