Tại hội thảo “Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cùng nhiều chuyên gia đã đưa ra những phân tích mang tính bước ngoặt về một chu kỳ mới của thị trường.
Theo đó, bức tranh bất động sản 2026 đang dần hiện rõ với sự lên ngôi của các giá trị thực và sự thanh lọc gắt gao về nguồn vốn, sự chuyển dịch sang các tài sản thực và đặc biệt là sự xuất hiện của những áp lực thuế định hướng thị trường.
Đừng sợ
Mở đầu hội thảo, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những chuyển động quan trọng khi hàng loạt chính sách mới liên quan đến đất đai, nhà ở từng bước đi vào thực tiễn. Đây không còn là dự báo, mà là một sự thay đổi về bản chất vận hành của toàn hệ thống.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh rằng chúng ta không nên nhìn nhận thị trường bất động sản như một thực thể tách rời, mà phải đặt nó trong tương quan chặt chẽ với các chỉ số kinh tế vĩ mô. Sau giai đoạn biến động, nền kinh tế Việt Nam đang tiến vào quỹ đạo ổn định hơn với sự hỗ trợ từ chính sách tiền tệ linh hoạt.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa khẳng định rằng nếu nhà đầu tư có "niềm tin rằng kinh tế Việt Nam trong tương lai nó sẽ phát triển tốt và nó sẽ bền vững" thì bất động sản chính là một kênh đầu tư vững chắc.
Đồng tình với bối cảnh vĩ mô tích cực, Tiến sĩ Cấn Văn Lực chỉ ra rằng lạm phát hiện đang được kiểm soát tương đối ổn, tạo dư địa để bất động sản tiếp tục là một kênh đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, về chi tiết, Tiến sĩ Cấn Văn Lực lưu ý rằng thực tế lãi suất huy động và cho vay đang có xu hướng nhích tăng do áp lực tăng trưởng tín dụng cao hơn huy động vốn, đồng thời bất động sản không phải lĩnh vực ưu tiên hoàn toàn của tín dụng.
Ông nhấn mạnh rằng trong chu kỳ mới, dòng tiền sẽ không còn chỗ cho những cách làm "chộp giật" mà phải hướng tới sự "minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn, lành mạnh hơn... chứ không thể đầu cơ mãi được".
Theo ông, thay vì các sản phẩm đầu cơ rủi ro, dòng vốn bền vững năm 2026 nên tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực và dư địa lớn như nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD).
Bổ sung ý kiến, nhà báo Phùng Công Sưởng (Tổng biên tập báo Tiền Phong) và ông Hà Quang Hưng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà) nhận định thị trường trong chu kỳ 2025-2026 sẽ không còn vận hành theo quán tính cũ của những cơn sốt ngắn hạn.
Thay vào đó, dòng vốn trở nên chọn lọc, thận trọng hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn và có nền tảng ổn định. Ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh rằng "bộ lọc" của thị trường lúc này chính là pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và uy tín của chủ đầu tư; đây là những tiêu chí then chốt để thu hút dòng tiền và giảm thiểu tình trạng đầu cơ.
Trái lại, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa đưa ra góc nhìn cởi mở hơn khi khuyên nhà đầu tư "đừng có sợ bị cho là nhà đầu cơ", bởi theo ông, bản chất của việc đầu tư cho tương lai chính là đầu cơ. Thay vì quá lo ngại về các bộ lọc hay áp lực thuế, ông khuyến nghị nhà đầu tư nên tập trung vào giá trị tương lai và khẳng định đất nền tại các tỉnh vẫn là phân khúc mang lại hiệu quả đầu tư cao nhất.
Từ đầu cơ sang tích sản
Tại cuộc thảo luận, các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý nhìn nhận thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi yếu tố giá trị thực và tính bền vững trở thành tiêu chí then chốt.
Chia sẻ về góc nhìn thực tế từ phía người tiêu dùng, ông Trần Quang Trung (Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing) khẳng định hành vi khách hàng gần như đã thay đổi hoàn toàn. Theo khảo sát của đơn vị này, có tới 34% khách hàng quyết định mua dựa trên uy tín của chủ đầu tư, trong khi yếu tố lợi nhuận đầu cơ chỉ còn chiếm 24%.
Ông Trung nhận định nhà đầu tư hiện nay quan tâm sâu sắc đến khả năng vận hành và môi trường sống vì họ rất sợ cảm giác phải "nuôi báo cô" bất động sản trong tương lai.
Vì vậy, xu hướng của năm 2026 sẽ tập trung vào những tài sản có khả năng "tự nuôi nó được" thông qua việc khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
Tương tự, nhà báo Phùng Công Sưởng chỉ rõ những sản phẩm thiếu pháp lý hoặc định giá quá cao so với giá trị sử dụng sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền (Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam) đưa ra lời khuyên quan trọng cho nhà đầu tư cá nhân là không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà để tránh tình trạng "thở oxy" khi lãi suất biến động. Thay vào đó nhà đầu tư nên ưu tiên vốn tự có và tập trung vào đầu tư trung và dài hạn.
Bên cạnh yếu tố thanh khoản thì sự kết hợp giữa lợi nhuận và sức khỏe cũng đang trở thành tiêu chuẩn mới. Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Huy Nga và các chuyên gia y tế đánh giá cao triển vọng của phân khúc căn hộ phức hợp trị liệu và chăm sóc sức khỏe, nơi cư dân được hưởng hệ sinh thái y tế tại chỗ và môi trường sống trong lành. Đây chính là những "tài sản lõi" giúp hài hòa giữa giá trị đầu tư và chất lượng sống trong chu kỳ mới.
Phân tích ở khía cạnh khác, nhà báo Phùng Công Sưởng nhận định rằng dòng vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và đầu tư tư nhân đang được tái cơ cấu mạnh mẽ, thận trọng và chọn lọc hơn. Thị trường không còn vận hành theo quán tính cũ của những cơn sốt ngắn hạn mà chuyển dịch sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực, ưu tiên năng lực tài chính và tính bền vững.
Về các phân khúc tiềm năng, Tiến sĩ Cấn Văn Lực dự báo nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp sẽ là những "điểm sáng" nhờ sự khuyến khích của Nhà nước và dư địa phát triển lớn.
Ngược lại, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa lại đưa ra một góc nhìn riêng biệt khi khẳng định đất nền tại các tỉnh mới là phân khúc đầu tư có hiệu quả nhất vào lúc này, dù ông thừa nhận chung cư tại Hà Nội vẫn chiếm ưu thế về giao dịch.
Tuy nhiên dù phân khúc nào tiềm năng hơn thì theo nhà báo Phùng Công Sưởng, sau giai đoạn thanh lọc sâu, thị trường bất động sản không còn vận hành theo quán tính cũ mà đang bước vào một chu kỳ mới, nơi yếu tố pháp lý, năng lực tài chính và nhu cầu thực trở thành những tiêu chí then chốt.
Sự phục hồi này sẽ diễn ra không đồng đều khi những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn "chộp giật" hoặc dự án thiếu chất lượng hạ tầng sẽ bị "văng ra khỏi cuộc chơi" bởi hệ thống dữ liệu số hóa và yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Khép lại phần chia sẻ, các chuyên gia đều tin tưởng rằng năm 2026 sẽ đánh dấu cột mốc quan trọng, khi thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp và bền vững hơn. Dòng tiền sẽ không mất đi, nó chỉ đang chọn lọc những địa chỉ xứng đáng để trú ẩn
