Đề xuất phân cấp cho địa phương quyết định giá bán
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, để chính sách sách phù hợp với tình hình thực tiễn của từng địa phương và trong tình hình thì thị trường bất động sản hiện nay, Hiệp hội đề nghị phân cấp và giao thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định “trần” giá bán “nhà ở thương mại giá phù hợp”.
Theo ông Châu, đối với trường hợp dự án “nhà ở thương mại giá phù hợp” là căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ thì có thể có giá bán trong khoảng 30-70 triệu đồng/m2 và giá bán căn hộ trong khoảng 2-5 tỷ đồng/căn tùy theo tình hình thực tiễn của từng nơi.
Khi địa phương xác định mức giá trần phù hợp, những doanh nghiệp bất động sản có năng lực hoặc chủ động tiết giảm chi phí và lợi nhuận đưa ra thị trường sản phẩm “nhà ở thương mại giá phù hợp” vừa bảo đảm chất lượng, vừa có thể có giá thấp hơn “giá trần”, có lợi cho người mua nhà.
HoREA đề xuất giao địa phương quyết định "trần" giá bán "nhà ở thương mại giá phù hợp", cao nhất từ 2-5 tỷ đồng/căn.
Không nên khống chế lợi nhuận dự án
Theo HoREA, dự thảo Nghị quyết quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án”. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng quy định này chưa thực sự hợp lý.
Lý do được đưa ra là bản chất của “nhà ở thương mại giá phù hợp” vẫn là dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, Nhà nước không nên can thiệp sâu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bằng việc khống chế mức lợi nhuận. Theo HoREA, việc áp trần lợi nhuận 15% cũng không thể coi là chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp.
Hiệp hội phân tích, doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này là tự nguyện, nếu đáp ứng các tiêu chí về loại nhà, giá bán hoặc giá thuê mua theo quy định. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, vốn chủ sở hữu lớn, chi phí vốn thấp hoặc có khả năng quản trị dự án hiệu quả, tiết kiệm chi phí xây dựng hoàn toàn có thể đạt lợi nhuận cao hơn 15%.
Do đó, HoREA cho rằng không cần thiết phải áp dụng mức trần lợi nhuận cố định. Cách tiếp cận này tương tự cơ chế từng áp dụng với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013 của Chính phủ, khi doanh nghiệp được tự chủ trong hoạt động kinh doanh.
Chỉ nên áp dụng “cơ chế đặc thù”, không phải ưu đãi
Bên cạnh đó, HoREA đề nghị sửa tiêu đề Điều 5 của dự thảo Nghị quyết theo hướng bỏ cụm từ “ưu đãi”, thay bằng “cơ chế, chính sách đặc thù đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp”.
Theo Hiệp hội, Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân hoặc nhà ở cho lực lượng vũ trang; đồng thời hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định.
Trong khi đó, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại nên không nên áp dụng cơ chế “bao cấp”, không nên sử dụng ngân sách nhà nước để hỗ trợ. Nhà nước chỉ nên thiết kế cơ chế, chính sách đặc thù nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.
Vẫn phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội
Một nội dung khác được HoREA đề nghị điều chỉnh là quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp “không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án”.
Theo HoREA, dự án "nhà ở thương mại giá phù hợp" vẫn phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Hiệp hội cho rằng quy định này chưa phù hợp với Luật Nhà ở 2023. Theo quy định hiện hành, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Việc bỏ quy định miễn nghĩa vụ quỹ đất nhà ở xã hội sẽ giúp bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời đồng bộ với đề xuất không cho phép sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Siết điều kiện mua và chuyển nhượng
HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định rõ “đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp”. Theo đó, đối tượng được mua bao gồm cá nhân trong nước chưa sở hữu nhà ở hoặc những người đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người, bao gồm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị, người mua nhà lần đầu.
Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị bỏ cụm từ “từ chủ đầu tư” trong quy định “chỉ được mua, thuê mua 01 nhà ở giá phù hợp từ chủ đầu tư”, thay bằng quy định “chỉ được mua, thuê mua 01 nhà ở giá phù hợp”. Điều này nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để mua nhiều căn từ các dự án khác nhau.
Đối với việc chuyển nhượng, HoREA đề xuất quy định người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao nhà, thay vì tính từ thời điểm thanh toán đủ tiền như dự thảo.
Trong thời hạn 5 năm, nếu có nhu cầu bán lại, người mua có thể bán cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Quy định này được cho là phù hợp với nhu cầu dịch chuyển lao động, thay đổi công việc hoặc điều động cán bộ, công chức, viên chức.
